Am 31. 12. 2020 trat das Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschaft-, Genossenschaft-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht in Kraft.

Dieses Gesetz hat den Streit beendet, ob die Corona bedingt erzwungene Schließung von angemieteten Gewerberäumen eine Störung der Vertragsgrundlage darstellt. Die Rechtsprechung hatte die Folgen des Lockdown im März und April 2020 überwiegend nicht als Grund für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen angesehen und eine Minderung oder Wegfall der Miete abgelehnt. Dies sieht der Gesetzgeber anders. Er regelt in dem oben genannten Gesetz Art. 240 § 7 EGBGB“ Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen.

Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume ,die keine Wohnräume sind ,infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID 19 Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblichen Einschränkungen verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des §§ 313 Abs. 1 BGB (Wegfall der Geschäftsgrundlage) der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert hat.“

Soweit Sie Ihr Gewerbe in den angemieteten Flächen nicht oder nur eingeschränkt ausüben können, können Sie die Miete ganz oder anteilig mindern. Für den Umfang der Minderung ist zu prüfen, ob Sie einen staatlichen Ausgleich erhalten und ob die Schwelle der Unzumutbarkeit im Sinne der Rechtsprechung erreicht ist. Die Rechtsprechung geht im Allgemeinen davon aus, dass Verwendungsrisiko im Rahmen der Pandemieabwehr zwischen den Vertragsparteien von Gewerberäumen hälftig zu teilen.

Rechtsfolgen des §§ 313 BGB können aber nicht nur die Herabsetzung der Miete sondern auch eine Kündigung sein.

Das Gesetz regelt keinen Geltungsbereich. Hiernach besteht das Recht zur Minderung der Gewerbemiete für den gesamten Zeitraum der Einschränkung des Gewerbebetriebes infolge des Lockdown. Die Miete kann somit grundsätzlich auch rückwirkend gemindert werden.

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gez. M. Peper
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