Bereits im Gesetzentwurf vom 11.12.2019 (BT-Drs. 19/15827) machte die Bundesregierung darauf aufmerksam, dass die „Bildung von Wohneigentum auch durch hohe Erwerbsnebenkosten erschwert ( wird) ” Sie setzte das Ziel, die Erwerbsnebenkosten zu senken. Dies wird durch die neuen BGB-Regelungen , Paragrafen 656 a bis 656 d zum Maklerrecht zur Vermittlung des Erwerbs einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses nicht erreicht.

Es war bislang durchaus gängig, dass Makler zur Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus mit beiden am Geschäft interessierten Seiten eine Courtage vereinbarten. Ein Kauf Interessent, der nicht bereit war, gleichfalls einen Maklervertrag abzuschließen, schied als Bewerber aus.

Die neuen BGB Paragrafen 656 a bis 656 d zum Maklerrecht sollen für einen
interessengerechten Ausgleich sorgen. Ihre Wirkung ist jedoch fraglich.
Das Gesetz vom 12.6.2020, BGBI 20201 1245 mit der Neuregelung der Paragrafen 656 a bis 656 d BGB tritt nach Art. 3 des Gesetzes am 23.12.2020, in Kraft.

Was ist neu?

§ 656 a BGB bestimmt, dass der Maklervertrag, der einen Nachweis der Gelegenheit zum
Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, der Textform bedarf, sonst ist er nichtig.

§ 656b BGB bestimmt , dass die §§ 656c und 656d nur gelten , wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

§ 656c I1 BGB verpflichtet die Parteien zur Courtageleistung in gleicher Höhe. Die Vereinbarung einer unentgeltlichen Tätigkeit des Maklers für eine der Parteien führt nach

§ 656c 1 2 BGB zur Leistungsfreiheit auch der anderen. Gegenteilige Regelungen führen zur Unwirksamkeit des Vertrags, § 656 c II BGB. Diese Regelung wird auf keinen Fall den Käufer der Immobilie entlasten. Vielmehr wird sie dazu führen, dass der Verkäufer seinen gleichen Anteil an der Courtage auf den Kaufpreis aufschlägt. In Regionen wie Leipzig , wo Wohnimmobilien von Verbrauchern wie Schwämme aufgesogen werden, ist dies überhaupt kein Problem.

Der neue § 656c BGB Abs. I Satz 3-4 macht jede Vereinbarung die von der o.g. Regelungen abweicht nichtig „Ein Erlass ( der Courtage ) wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.“

§ 656 d I I BGB gewährt der Partei, die sich zur Übernahme der Maklerkosten mit Maklervertrag abgeschlossen hat, einen Erstattungsanspruch gegen die andere Partei in gleicher Höhe. Im schlimmsten Fall muss der Erwerber daher die hälftigen dem Verkäufer
entstehenden Maklerkosten übernehmen. Nach § 656 d 2 BGB wird der Erstattungsanspruch fällig, sobald die vertragsschließende Partei nachweist, dass sie ihre Zahlung an den Makler bewirkt hat.

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gez. M. Peper
Fachanwältin für Erbrecht
Zertifizierte Testamentsvollstreckerin
Fachanwältin für Familienrecht
Zertifizierte Mediatorin