Immobilien gehören zu den wertvollsten Vermögenspositionen in einem Nachlass – und zu den häufigsten Streitpunkten in Erbfällen. Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung besitzt, möchte meist sicherstellen, dass die Immobilie im Familienbesitz bleibt und nicht durch Steuern oder Auseinandersetzungen verloren geht. Genau hier bietet die vorweggenommene Erbfolge attraktive Möglichkeiten: Durch eine geplante Übertragung zu Lebzeiten können Sie Steuern sparen, Streit vermeiden und dennoch Ihre eigene Absicherung bewahren.
Als erfahrene Anwältin für Erbrecht in der Kanzlei NUSSMANN in Leipzig zeige ich Ihnen in diesem Beitrag, wie Sie Immobilien klug, rechtssicher und familiengerecht übertragen.
Warum Immobilienübertragungen besonders sensibel sind
Im Gegensatz zu Geld oder Wertpapieren sind Immobilien nicht beliebig teilbar. Deshalb entstehen in Erbfällen häufig Konflikte:
- Ein Erbe möchte verkaufen, der andere im Haus wohnen bleiben.
- Der Verkehrswert wird unterschiedlich eingeschätzt.
- Die Immobilie ist mit Schulden belastet oder sanierungsbedürftig.
- Das Objekt muss plötzlich unter Zeitdruck verkauft werden, z. B. zur Begleichung von Pflichtteilsansprüchen oder Erbschaftssteuer.
Wer diese Probleme umgehen will, sollte frühzeitig planen – und eine strukturierte Immobilienübertragung zu Lebzeiten in Betracht ziehen.
Die Vorteile der Immobilienübertragung zu Lebzeiten
1. Nutzung der Schenkungsfreibeträge
Jeder Beschenkte hat alle zehn Jahre Anspruch auf hohe steuerliche Freibeträge:
- 400.000 € für Kinder
- 200.000 € für Enkel
- 500.000 € für Ehepartner
Durch frühzeitige und gestaffelte Übertragungen lassen sich Immobilienwerte steuerfrei weitergeben – selbst bei hohem Vermögenswert.
2. Vermeidung von Erbstreitigkeiten
Statt dass sich die Erben später streiten, wer die Immobilie bekommt oder wie der Verkauf geregelt wird, schaffen Sie klare Verhältnisse: Wer das Haus erhält, wann und unter welchen Bedingungen.
3. Absicherung durch Nießbrauch oder Wohnrecht
Auch wenn Sie die Immobilie übertragen, müssen Sie nicht ausziehen oder auf Einnahmen verzichten. Durch Eintrag eines Nießbrauchsrechts bleiben Sie berechtigt, die Immobilie zu nutzen oder zu vermieten. Alternativ kann ein lebenslanges Wohnrecht gesichert werden.
4. Vermeidung von Teilungsversteigerungen
Wenn mehrere Erben gemeinsam eine Immobilie erben und keine Einigung erzielen, droht oft die Teilungsversteigerung – mit finanziellen Verlusten und familiärem Bruch. Durch die Übertragung zu Lebzeiten können Sie dieses Szenario ausschließen.
Typische Gestaltungsformen
Übertragung mit Nießbrauchvorbehalt
Sie übertragen die Immobilie auf ein Kind und behalten sich den Nießbrauch vor. So bleibt die Immobilie steuerlich beim Kind, die Erträge (z. B. Mieteinnahmen) fließen aber weiterhin Ihnen zu.
Übertragung mit Rückforderungsrecht
Vertraglich kann geregelt werden, dass die Immobilie im Falle von z. B. Pflegebedürftigkeit, Tod des Kindes oder Scheidung zurückübertragen wird – eine wichtige Absicherung für den Schenkenden.
Teilschenkung mit Ausgleichsverpflichtung
Ein Kind erhält eine Immobilie, andere Kinder erhalten Geld oder später einen wertmäßigen Ausgleich im Rahmen des Erbes.
Fallstricke bei der Immobilienübertragung vermeiden
- Falsche Bewertung: Ein zu niedriger Wert führt zu steuerlichen Nachteilen im Pflichtteilsrecht, ein zu hoher Wert kann unnötig Schenkungssteuer auslösen.
- Fehlende Berücksichtigung von Pflichtteilsansprüchen: Enterbte Angehörige können Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen – auch bei Schenkungen der letzten zehn Jahre.
- Nicht gesicherte Rückabwicklung: Ohne vertraglich geregeltes Rückforderungsrecht sind Sie im Krisenfall auf Kulanz angewiesen.
- Sozialrechtliche Folgen: Eine Übertragung kann im Pflegefall zu einem Rückgriff durch das Sozialamt führen (Stichwort: 10-Jahres-Frist).
Ich helfe Ihnen, diese Risiken realistisch einzuschätzen und vertraglich sauber abzusichern.
Wann ist der richtige Zeitpunkt?
Je früher, desto besser – aber immer individuell durchdacht. Wichtige Fragen sind:
- Ist Ihre eigene Altersvorsorge gesichert?
- Gibt es mehrere Kinder? Wenn ja: Wie gerecht soll verteilt werden?
- Welche steuerlichen Freibeträge können wann genutzt werden?
- Möchten Sie Einfluss auf Nutzung oder Verkauf der Immobilie behalten?
In der Kanzlei NUSSMANN erarbeiten wir gemeinsam eine Lösung, die zu Ihrer Lebenssituation passt – sowohl menschlich als auch rechtlich.
Wie ich Sie bei der Immobilienübertragung unterstütze
Als Anwältin für Erbrecht in Leipzig begleite ich Sie bei jedem Schritt: von der Idee bis zur notariellen Umsetzung.
Meine Leistungen im Überblick:
- Juristische Beratung zur vorweggenommenen Erbfolge mit Immobilien
- Steuerliche Optimierung der Übertragung
- Gestaltung von Nießbrauch-, Wohn- und Rückforderungsrechten
- Abstimmung mit Notar und Grundbuchamt
- Schutz vor Pflichtteilsergänzungs- und Rückforderungsansprüchen
Fazit: Wer früh überträgt, sichert – und entlastet seine Erben
Die Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten ist eine wertvolle Gestaltungsmöglichkeit. Sie bietet steuerliche Vorteile, sorgt für Klarheit unter den Angehörigen und bewahrt den Familienfrieden. Entscheidend ist jedoch eine rechtssichere, individuelle Gestaltung – und genau dabei stehe ich Ihnen in der Kanzlei NUSSMANN zur Seite.
Ich bin täglich bis 22 Uhr telefonisch erreichbar und biete Ihnen eine kostenfreie Ersteinschätzung an. Kontaktieren Sie mich – gemeinsam gestalten wir die Zukunft Ihrer Immobilie verantwortungsvoll und rechtssicher.