Wir erleben derzeit eine der weitreichendsten steuerrechtlichen Veränderungen der vergangenen Jahrzehnte. Seit Anfang 2025 gilt die neue Grundsteuerreform – und sie betrifft nahezu jeden, der Grundbesitz hat oder in einer Wohnung lebt. Während viele Betroffene auf Klarheit hoffen, wird nun sichtbar, wie tiefgreifend die Reform das Verhältnis von Grundbesitz, Bewertung und Steuerlast verändert. Die Diskussion um die Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer sorgt zusätzlich für hohe Aufmerksamkeit, denn die Reform ist nicht nur eine technische Neubewertung, sondern ein grundlegender Umbau eines seit Generationen bewährten Rechtssystems.
Warum die alte Grundsteuer verfassungswidrig war – und was jetzt anders ist
Wir erinnern daran, dass die frühere Grundsteuer jahrzehntelang auf Einheitswerten aus 1964 beziehungsweise 1935 beruhte. Diese Werte ignorierten die tatsächliche Entwicklung des Immobilienmarkts. Das Grundgesetz verlangt jedoch nach Art. 3 Abs. 1 GG eine gleichheitsgerechte Steuerbelastung. Die Reform beruhigt daher eine gewachsene Tradition des Steuerrechts, indem sie alte Bewertungsstrukturen durch ein realitätsnähes, aber dennoch praktikables System ersetzt. Der Gesetzgeber hat mit §§ 218 ff. BewG und den Landesgrundsteuergesetzen ein modernes Bewertungsinstrument geschaffen, das den Grundbesitz steuerlich neu ordnet und auf den objektivierten Ertragswert sowie auf Bodenrichtwerte setzt. Der Belastungsgrund ist dabei klar formuliert: Wer Grundbesitz innehat, besitzt zugleich die Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung – und genau dieses Leistungsfähigkeitsmoment bildet die Grundsteuer nun ab.
Ertragswert, Bodenrichtwert und neue Bewertungslogik – so funktioniert das System tatsächlich
Wir ordnen ein, dass der Kern der Reform in der Verbindung von traditionellen Bewertungsprinzipien und moderner Automatisierung liegt. Das Ertragswertverfahren orientiert sich am Verkehrswert, ohne diesen exakt nachzubilden. Die Reform setzt bewusst auf Typisierung und Generalisierung, eine seit langen Jahrzehnten akzeptierte Grundstruktur steuerlicher Massenverfahren. Durch die Einbeziehung von Nettokaltmieten, Gebäudearten, Baujahren, Bodenrichtwerten und Grundstücksmerkmalen soll ein Durchschnittswert entstehen, der die steuerliche Belastung gerecht verteilt. Entscheidend ist dabei, dass die Bodenrichtwerte die Lagequalität abbilden, während das Ertragswertverfahren die strukturellen Merkmale des Gebäudes berücksichtigt. Auf diese Weise entsteht ein Modell, das – trotz unvermeidbarer Vereinfachungen – die Wertrelationen zwischen Millionen von Grundstücken besser darstellt als das alte System aus der Mitte des vergangenen Jahrhunderts.
Was bedeutet die Grundsteuerreform für Eigentümer, Vermieter und Mieter?
Wir stellen fest, dass die Reform nicht nur ein Bewertungsakt ist, sondern finanzielle Wirkungen hat, die Millionen Menschen betreffen. Eigentümer erhalten erstmals wieder eine Steuerbasis, die auf aktuellen Marktdaten und strukturierten Bewertungsparametern beruht. Vermieter können die Grundsteuer weiterhin regelmäßig über die Betriebskosten umlagen, was für Mieter spürbare Folgen haben kann. Die Bedeutung dieser Umlagefähigkeit nach dem geltenden Betriebskostenrecht wird in den kommenden Jahren erheblich zunehmen, da die neuen Grundsteuerwerte in vielen Regionen zu Veränderungen führen. Gleichzeitig gewinnen die kommunalen Hebesätze an Gewicht, weil sie den endgültigen Steuerbetrag bestimmen. Damit verschiebt sich die Diskussion zunehmend auf die Ebene der Gemeinden, die nun ein stärker ausbalanciertes Steuersystem verwalten müssen.
Warum die Diskussion über die Verfassungsmäßigkeit noch lange nicht beendet ist
Wir weisen darauf hin, dass die Reform auf einem schmalen Grat zwischen Gleichheitsgebot und Verwaltungspraktikabilität balanciert. Art. 3 Abs. 1 GG verpflichtet seit jeher dazu, Steuern so auszugestalten, dass vergleichbare Fälle gleich behandelt werden. Gleichzeitig erkennt die Verfassung aber an, dass im Steuerrecht typisiert werden darf, wenn komplexe Realitäten sonst kaum erfassbar wären. Die Grundsteuer bewegt sich genau in diesem Spannungsfeld. Auch wenn das Reformmodell auf verfassungsrechtlich bewährten Prinzipien beruht, bleibt abzuwarten, ob das Bundesverfassungsgericht die neue Systematik für alle Bundesländer billigen wird. Besonders die verschiedenen Landesmodelle mit teilweise stark unterschiedlichen und grob vereinfachten Bewertungsansätzen könnten künftig erneut zur verfassungsrechtlichen Prüfung stehen.
Offene Baustellen: unbebaute Grundstücke, kommunale Spielräume und Länder-Sondermodelle
Wir beobachten, dass die Reform in der Praxis neue Fragen aufwirft, die bisher nicht abschließend geklärt sind. Unbebaute Grundstücke stehen vielerorts vor einer Neubewertung, deren Belastungshöhe Kommunen eigenständig bestimmen können. Dies führt insbesondere in Ländern wie Nordrhein-Westfalen zu erheblichen Unsicherheiten. Zudem bleibt offen, wie stark Wertunterschiede, die nicht vollständig vom Bodenrichtwert abgebildet werden, künftig kompensiert werden können. Darüber hinaus existieren mehrere Landesmodelle, die sich teilweise deutlich vom Bundesmodell entfernen. Diese Vielfalt kann für Transparenz sorgen, wirft aber gleichzeitig verfassungsrechtliche und steuerpraktische Fragen auf, die die Diskussion über zukünftige Reformen befeuern dürften.
Warum die Grundsteuerreform trotz aller Kritik ein notwendiger Schritt war
Wir sehen die Reform als historisch folgerichtige Weiterentwicklung eines überholten Steuersystems. Das Steuerrecht lebt von Tradition, aber auch von der Fähigkeit, sich an gesellschaftliche und wirtschaftliche Veränderungen anzupassen. Ein System, das auf über 60 Jahre alten Bewertungsgrundlagen beruhte, konnte diese Anforderungen nicht mehr erfüllen. Die Reform schafft daher erstmals seit Jahrzehnten wieder eine Grundlage, die den Immobilienmarkt und die Leistungsfähigkeit der Steuerpflichtigen realistischer erfasst. Die Kombination aus Standardisierung und Digitalisierung führt zudem dazu, dass ein Massenverfahren wie die Grundsteuer überhaupt vollziehbar bleibt – ein Aspekt, der angesichts personeller Engpässe in den Finanzverwaltungen kaum überschätzt werden kann.
Unser Fazit: Die Grundsteuer wird uns noch lange beschäftigen – aber die Richtung stimmt
Wir gehen davon aus, dass trotz offener Fragen die Grundsteuerreform Bestand haben wird und Schritt für Schritt eine neue steuerliche Realität formt. Die kommenden Jahre werden zeigen, wie sich das Zusammenspiel von kommunalen Hebesätzen, Bewertungsparametern und Rechtskontrolle entwickelt. Klar ist jedoch schon heute, dass die Grundsteuer als zentrale Einnahmequelle der Gemeinden modernisiert werden musste und nun auf einer tragfähigeren rechtlichen Grundlage steht. Ob dieser Reformweg endgültig verfassungsfest ist, wird sich erst zeigen, doch der steuerrechtliche Rahmen ist traditionell und zugleich zukunftsfähig ausgestaltet.
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gez. M. Peper
Fachanwältin für Erbrecht
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