Um finanziellen Überraschungen bei der Steuerlast zu vermeiden, bietet es sich an, z.B. dem Kind bereits zu Lebzeiten Immobilien unter Nießbrauchvorbehalt zu übertragen. Hierdurch kann der alle zehn Jahre bestehende Steuerfreibetrag Des Kindesausgenutzt werden.
Übertragen die Eltern dem Kind die Immobilien unter Nießbrauchvorbehalt, wird das Kind Eigentümer der Immobilie. Das kann einkommensteuerlich attraktiv sein, insbesondere, wenn noch Verluste aus der Vermietung erzielt werden und die Eltern mit ihren selbstständigen Einkünften einem hohen Einkommensteuersatz unterliegen. Auch nach Beendigung der Tätigkeit ist diese Gestaltung zur Versorgung im Alter sinnvoll.
Der Nießbrauch räumt dem Nießbraucher diverse Rechte ein. Für gewöhnlich ist dies das Recht in der Immobilie zu wohnen und sämtliche “Früchte aus der Immobilie zu ziehen”, sprich, diese zu vermieten. Ähnlich wie bei regulären Mietobjekten ist der Bewohner bzw. Vermieter dazu verpflichtet, das Haus oder die Wohnung in einem gewissen Umfang instand zu halten. Darüber hinaus sind die Mieteinnahmen, sofern der Nießbraucher sich für eine Vermietung entscheidet, wie bei anderen Mietobjekten natürlich vom Nießbraucher zu versteuern.
Durch den Nießbrauch vermindert sich der Wert der Grundstücksübertragung und damit die Schenkungsteuer. Wird eine Immobilie schenkweise unter Nießbrauchvorbehalt übertragen, wird für die Berechnung der Schenkungsteuer vom Wert der Immobilie der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs abgezogen und nur die Differenz der Schenkungsteuer unterworfen, das heißt der Freibetrag wird auf einen geringeren Wert der Schenkung angerechnet.
Der Wert des Nießbrauchs hängt, wenn es sich um ein lebenslängliches Nießbrauchrecht handelt, vom Alter der nießbrauchberechtigten Person und von deren Geschlecht ab. Ein lebenslängliches Nießbrauchrecht entfällt mit dem Tod der nießbrauchberechtigten Person, ohne dass dann Erbschaftsteuer dafür anfällt. Möglich ist, das Nießbrauchrecht erst mit dem Tod des zuletzt versterbenden Elternteils entfallen zu lassen.
Dadurch könnte erreicht werden, dass die Mieteinnahmen bis zum Tod des zweiten Elternteils dem überlebenden Elternteil zufließen und damit die Versorgung sichergestellt ist.
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gez. M. Peper
Fachanwältin für Erbrecht
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