Wir begleiten seit vielen Jahren die rechtliche Bewertung gescheiterter Immobiliengeschäfte und erleben immer wieder, dass zwischen Zusage und notarieller Beurkundung eine Grauzone entsteht, in der erhebliche Kosten ausgelöst werden können. In diesem Zusammenhang hat das Landgericht Karlsruhe mit Urteil vom 28.03.2025 – 6 L 325/24, BeckRS 2025, 6414 eine Entscheidung getroffen, die in ihrer Klarheit und Praxisrelevanz weit über den Einzelfall hinausweist. Das Gericht bestätigt, dass Käufer unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Ersatz ihrer Notarkosten haben können, wenn der Verkäufer in treuwidriger Weise vom Abschluss des Immobilienkaufvertrags Abstand nimmt. Diese Entscheidung fügt sich in die traditionelle Linie der Rechtsprechung ein, die das vorvertragliche Vertrauensverhältnis und die Schutzpflichten aus § 241 Abs. 2 BGB konsequent ernst nimmt.
Der zugrunde liegende Sachverhalt zeigt deutlich, wie schnell erhebliche Schäden entstehen können. Der Verkäufer hatte dem Kaufinteressenten per E-Mail zugesichert, dass er das Grundstück erwerben könne. Dieses Verhalten war nach außen als verbindliche Verkaufszusage erkennbar, sodass der Käufer berechtigterweise davon ausging, dass der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages nur noch eine reine Formsache sei. In diesem Vertrauen beauftragte er einen Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs, was zu erheblichen Kosten führte. Als der Verkäufer kurze Zeit später schlicht seine Meinung änderte und den Abschluss verweigerte, blieb der Käufer mit diesen Kosten zurück. Das Landgericht sah darin einen treuwidrigen Vertrauensbruch. Die Verweigerung stellte eine Verletzung der vorvertraglichen Schutzpflichten nach § 241 Abs. 2 BGB dar, die Schadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB auslöste.
Traditionell gilt zwar der Grundsatz, dass bei beurkundungspflichtigen Verträgen – wie dem Immobilienkauf nach § 311b Abs. 1 BGB – jede Partei das Risiko trägt, dass vor Abschluss der notariellen Urkunde etwas schiefgeht. Dieser Grundsatz soll verhindern, dass die zwingende notarielle Form unterlaufen wird. Das Landgericht Karlsruhe verdeutlicht jedoch, dass dieser Risikogedanke nicht dazu führen darf, treuwidriges Verhalten zu fördern oder zu belohnen. Wo eine Partei eine klare, nach außen verbindliche Zusage erteilt und der andere Teil darauf vertraut, entsteht ein vorvertragliches Vertrauensschutzverhältnis, das man seit jeher als „culpa in contrahendo“ bezeichnet. Diese Haftung hat in der Rechtsordnung einen festen Platz und steht in Einklang mit dem traditionellen Verständnis von Vertragstreue und redlichem Verhalten.
Für die Praxis hat diese Entscheidung erhebliche Bedeutung. Käufer können ihre Notarkosten ersetzt verlangen, wenn ein Verkäufer ohne nachvollziehbaren Grund vom Verkauf Abstand nimmt, nachdem er bereits einen endgültigen Verkaufswillen signalisiert hat. Hierbei kommt es entscheidend darauf an, wie verbindlich die Erklärung des Verkäufers war und ob der Käufer nach den konkreten Umständen darauf vertrauen durfte. Wir prüfen in jedem Einzelfall sorgfältig, ob die Voraussetzungen eines solchen Vertrauenstatbestands vorliegen, ob E-Mails, Nachrichten oder mündliche Zusagen einen hinreichenden Bindungswillen erkennen lassen und ob das Verhalten des Verkäufers als treuwidrig einzustufen ist. Gleichzeitig beraten wir Verkäufer, wie sie sich rechtssicher verhalten und vermeidbare Haftungsrisiken verhindern können. Wer noch zögert oder interne Genehmigungen einholen muss, sollte keine verbindlichen Aussagen treffen und dies im Zweifel ausdrücklich klarstellen.
Wir legen in unserer Beratung großen Wert auf Dokumentation, klare Kommunikation und eine geordnete Strukturierung der vorvertraglichen Phase, weil genau in diesem Bereich seit jeher die größten praktischen Risiken liegen. Mit unserer ruhigen, traditionellen Arbeitsweise schaffen wir Rechtssicherheit und unterstützen Sie dabei, Schaden abzuwenden oder berechtigte Ansprüche konsequent durchzusetzen.
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gez. M. Peper
Fachanwältin für Erbrecht
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