Während einer Ehe werden Immobilien häufig ganz oder teilweise auf den Ehepartner übertragen. Ein Ehegatte bringt beispielsweise ein bereits vor der Ehe erworbenes Haus mit und überträgt später die Hälfte des Eigentums auf den anderen. Manchmal wird sogar das gesamte Haus auf den Ehepartner übertragen, weil die Immobilie der gemeinsamen Familie dienen oder wirtschaftlich abgesichert werden soll.
Kommt es Jahre oder manchmal schon wenige Monate später zur Trennung, stellt sich regelmäßig die Frage:
Kann das übertragene Haus oder der übertragene Miteigentumsanteil bei einer Scheidung zurückverlangt werden?
Die Antwort lautet: Nicht automatisch. Eine Grundstücksübertragung bleibt grundsätzlich auch nach einer Scheidung wirksam. Unter bestimmten Voraussetzungen können jedoch Rückübertragungs- oder Ausgleichsansprüche bestehen.
Die Scheidung macht die Hausübertragung nicht rückgängig
Zunächst gilt ein wichtiger Grundsatz: Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, bleibt Eigentümer.
Wurde beispielsweise ein ursprünglich allein dem Ehemann gehörendes Grundstück während der Ehe zu je ½ auf beide Ehegatten übertragen, verliert die Ehefrau ihren Miteigentumsanteil nicht allein deshalb, weil die Ehe später geschieden wird.
Eine Grundstücksübertragung bedarf gemäß § 311b Abs. 1 BGB grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Das Gesetz bestimmt:
„Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“
Ist die Eigentumsübertragung vollzogen und der Ehepartner im Grundbuch eingetragen, muss deshalb geprüft werden, ob für den Scheidungsfall ausdrücklich eine Rückübertragung vereinbart wurde oder ob sich ausnahmsweise ein gesetzlicher Rückforderungsanspruch ergibt.
Entscheidend ist zunächst der notarielle Übertragungsvertrag
Der erste Blick sollte deshalb immer in den notariellen Grundstücksübertragungsvertrag gehen.
In professionell gestalteten Übertragungsverträgen finden sich nicht selten Rückforderungsklauseln. Dort kann beispielsweise vereinbart worden sein, dass der übertragene Miteigentumsanteil zurückzugeben ist, wenn die Ehe geschieden wird, die Ehegatten länger als einen bestimmten Zeitraum getrennt leben oder der beschenkte Ehepartner das Grundstück ohne Zustimmung veräußert oder belastet.
Eine solche Vereinbarung kann die spätere Rechtslage erheblich vereinfachen.
Wie wichtig eine ausdrückliche Rückübertragungsklausel ist, zeigt auch ein vom BGH behandelter Fall. Dort hatte der Ehemann seiner Ehefrau während der Ehe ein Hausgrundstück übertragen und sich im notariellen Vertrag unter anderem für den Fall der rechtskräftigen Scheidung ein Rückübertragungsrecht vorbehalten.
Der BGH hatte über die gerichtliche Zuständigkeit für einen Streit zu entscheiden, der wirtschaftlich auf die Rückabwicklung einer während der Ehe vorgenommenen Grundstücksübertragung gerichtet war. Der Fall zeigt zugleich, welche Bedeutung einer bereits im Übertragungsvertrag vereinbarten Rückübertragung für den Scheidungsfall zukommen kann.
Was ist eine ehebedingte Zuwendung?
Fehlt eine ausdrückliche Rückforderungsklausel, muss geprüft werden, aus welchem Grund das Haus oder der Grundstücksanteil übertragen wurde.
Bei Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten handelt es sich häufig um sogenannte ehebedingte oder unbenannte Zuwendungen.
Eine solche liegt typischerweise vor, wenn ein Ehegatte dem anderen einen erheblichen Vermögenswert überträgt, weil beide davon ausgehen, dass die Ehe Bestand haben wird und die Immobilie dauerhaft der gemeinsamen Lebens- und Wirtschaftsgemeinschaft dienen soll.
Der Unterschied zu einer normalen Schenkung liegt insbesondere in der Motivation: Der übertragende Ehegatte möchte den anderen häufig nicht einfach unabhängig von der Ehe bereichern. Vielmehr geht er davon aus, dass ihm das übertragene Vermögen aufgrund der fortbestehenden Ehe wirtschaftlich weiterhin zugutekommt.
Gerade die Übertragung eines hälftigen Miteigentumsanteils am gemeinsam bewohnten Familienheim ist ein klassischer Anwendungsfall.
Kann eine ehebedingte Zuwendung nach der Scheidung zurückgefordert werden?
Grundsätzlich kann das Scheitern der Ehe dazu führen, dass die Geschäftsgrundlage einer solchen Zuwendung entfällt.
Rechtsgrundlage hierfür ist insbesondere § 313 Abs. 1 BGB:
„Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil […] das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.“
Das Scheitern der Ehe kann eine solche schwerwiegende Veränderung darstellen, wenn gerade der Fortbestand der Ehe Grundlage der Grundstücksübertragung gewesen ist.
Das bedeutet allerdings nicht, dass bei jeder Scheidung automatisch ein Rückübertragungsanspruch entsteht.
Vorrang des Zugewinnausgleichs
Bei Ehegatten, die im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt haben, wird die Vermögensverschiebung grundsätzlich zunächst über den Zugewinnausgleich berücksichtigt.
§ 1373 BGB bestimmt:
„Zugewinn ist der Betrag, um den das Endvermögen eines Ehegatten das Anfangsvermögen übersteigt.“
Nach § 1378 Abs. 1 BGB gilt:
„Übersteigt der Zugewinn des einen Ehegatten den Zugewinn des anderen, so steht die Hälfte des Überschusses dem anderen Ehegatten als Ausgleichsforderung zu.“
Der Wert des übertragenen Hauses oder Miteigentumsanteils kann daher erhebliche Auswirkungen auf das Endvermögen und damit auf die Höhe des Zugewinnausgleichsanspruchs haben.
Die Rechtsprechung geht deshalb grundsätzlich davon aus, dass ehebedingte Zuwendungen zunächst güterrechtlich über den Zugewinnausgleich ausgeglichen werden sollen.
Wann kommt trotzdem eine Rückübertragung des Hauses in Betracht?
Besonders deutlich hat dies das OLG Brandenburg mit Beschluss vom 22.01.2024 – 13 UF 65/23 herausgearbeitet.
In diesem Verfahren hatte ein Ehemann seiner Ehefrau einen hälftigen Miteigentumsanteil an einem Grundstück übertragen. Nach dem Scheitern der Ehe verlangte er die Rückübertragung und hatte damit Erfolg: Die ehemalige Ehefrau wurde verpflichtet, ihren hälftigen Grundstücksanteil gegen Zahlung eines Ausgleichsbetrags von 81.866,46 € zurückzuübertragen.
Das OLG betont allerdings ausdrücklich, dass eine tatsächliche Rückübertragung des Grundstücks nur in seltenen Ausnahmefällen verlangt werden kann. Voraussetzung ist insbesondere, dass der übertragende Ehegatte ein besonderes schutzwürdiges Interesse gerade an der Rückgabe des Grundstücks selbst besitzt und es untragbar wäre, wenn der andere Ehegatte Eigentümer bliebe.
Ehebedingte Zuwendungen werden grundsätzlich zunächst über den Zugewinnausgleich berücksichtigt; eine konkrete Rückübertragung des Grundstücks bleibt deshalb die Ausnahme. Im entschiedenen Fall lagen jedoch besondere Umstände vor, sodass die Ehefrau ihren hälftigen Miteigentumsanteil Zug um Zug gegen einen finanziellen Ausgleich zurückübertragen musste.
Die Dauer der Ehe kann entscheidend sein
Bei der Prüfung eines Rückforderungsanspruchs spielen die konkreten Lebensumstände eine erhebliche Rolle.
Besonders wichtig kann sein, wie lange die Ehe nach der Grundstücksübertragung noch bestanden hat.
Wird beispielsweise ein Haus im Wert von 500.000 € zur Hälfte auf den Ehepartner übertragen und trennt sich dieser wenige Monate später, kann dies anders zu beurteilen sein als bei einer Grundstücksübertragung, nach der die Ehe noch 20 Jahre fortbestand.
Je länger der zuwendende Ehepartner selbst von der gemeinsamen Immobilie und der ehelichen Lebensgemeinschaft profitiert hat, desto schwieriger kann eine vollständige Rückforderung werden.
Auch die wirtschaftlichen Verhältnisse beider Ehegatten, ihr Alter, die noch vorhandene Vermögensmehrung und die Gründe beziehungsweise der Zweck der damaligen Übertragung können berücksichtigt werden. Das OLG Brandenburg hebt genau diese einzelfallbezogene Betrachtung hervor.
Beispiel aus der Praxis
Der Ehemann besitzt bereits vor der Hochzeit ein Einfamilienhaus im Wert von 600.000 €. Drei Jahre nach der Eheschließung überträgt er seiner Ehefrau unentgeltlich einen hälftigen Miteigentumsanteil.
Im notariellen Vertrag wird kein Rückforderungsrecht für den Scheidungsfall vereinbart.
Ein Jahr später trennen sich die Ehegatten.
Die Ehefrau bleibt zunächst Eigentümerin des hälftigen Grundstücksanteils. Der Ehemann kann nicht allein mit dem Argument „Das Haus gehörte früher mir“ die Umschreibung des Grundbuchs verlangen.
Wir müssten vielmehr prüfen, ob die Übertragung eine ehebedingte Zuwendung war, welchen Zweck die Parteien mit ihr verfolgt haben, welche Auswirkungen sich bereits aus dem Zugewinnausgleich ergeben und ob darüber hinaus die Voraussetzungen des § 313 BGB erfüllt sind.
Gütertrennung kann die Situation verändern
Besonders sorgfältig muss geprüft werden, wenn die Ehegatten Gütertrennung vereinbart haben.
Dann findet grundsätzlich kein gesetzlicher Zugewinnausgleich statt. Damit entfällt gerade der Mechanismus, über den ehebedingte Zuwendungen bei einer normalen Zugewinngemeinschaft häufig zumindest teilweise wirtschaftlich ausgeglichen werden.
Deshalb kann die Frage eines Anspruchs nach § 313 BGB in solchen Fällen eine erheblich größere Bedeutung erhalten.
Entscheidend bleibt jedoch auch hier der konkrete Übertragungsvertrag und der Zweck der damaligen Vermögensübertragung.
Schenkung oder ehebedingte Zuwendung?
Nicht jede Übertragung zwischen Ehegatten ist eine ehebedingte Zuwendung.
Ein Ehegatte kann dem anderen ein Haus auch tatsächlich schenken, also mit dem Willen, dass der andere das Eigentum dauerhaft und unabhängig vom Bestand der Ehe behalten soll.
Dann ist eine Rückforderung wegen einer späteren Scheidung wesentlich schwieriger.
Deshalb ist entscheidend, welche Vorstellungen die Ehegatten bei Abschluss des Übertragungsvertrags hatten. Besonders wichtig sind der Wortlaut der notariellen Urkunde, die damaligen wirtschaftlichen Verhältnisse und mögliche Aussagen darüber, warum die Übertragung vorgenommen wurde.
Besonders wichtig: Rückforderungsrecht bereits bei der Übertragung vereinbaren
Wer während einer bestehenden Ehe ein Haus oder einen größeren Grundstücksanteil auf den Ehepartner übertragen möchte, sollte den möglichen Scheidungsfall bereits im notariellen Vertrag regeln.
Denkbar ist beispielsweise eine Klausel, nach der der Grundstücksanteil zurückübertragen werden muss, wenn die Ehe rechtskräftig geschieden wird.
Eine solche Regelung schafft wesentlich mehr Rechtssicherheit als der spätere Versuch, einen Rückforderungsanspruch allein auf § 313 BGB zu stützen.
Wie praxisrelevant dies ist, zeigt auch der Beschluss des OLG Stuttgart. Dort waren Immobilien als ehebedingte Zuwendung auf die Ehefrau übertragen worden; der notarielle Vertrag sah ausdrücklich ein Rückforderungsrecht für den Fall der Scheidung oder länger andauernden Trennung vor.
Das Gericht hatte eine Konstellation zu beurteilen, in der bereits bei der Grundstücksübertragung eine Rückübertragungspflicht für den Scheidungsfall vereinbart worden war. Diese bestehende Rückübertragungsverpflichtung musste nach Auffassung des OLG auch bei der Frage berücksichtigt werden, ob und in welcher Höhe der derzeitige Eigentümer für die Nutzung der Immobilie eine Nutzungsentschädigung verlangen konnte.
Wer darf nach der Trennung im Haus wohnen?
Von der Eigentumsfrage zu unterscheiden ist die Frage, wer das Haus während der Trennungszeit nutzen darf.
Selbst wenn ein Ehepartner Alleineigentümer ist, bedeutet dies nicht zwingend, dass der andere Ehepartner sofort aus der bisherigen Ehewohnung ausziehen muss.
Für die Nutzung der Ehewohnung während der Trennung gelten die besonderen Regelungen des § 1361b BGB. Dabei können unter anderem das Wohl gemeinsamer Kinder, die persönlichen Lebensverhältnisse und die Zumutbarkeit der weiteren Nutzung berücksichtigt werden.
Auch eine Nutzungsentschädigung kann in Betracht kommen, wenn ein Ehepartner die im Eigentum des anderen stehende Immobilie nach der Trennung allein nutzt.
Das OLG Stuttgart hat allerdings gezeigt, dass bei der Höhe einer solchen Nutzungsentschädigung auch eine bereits bestehende Verpflichtung zur späteren Rückübertragung der Immobilie eine Rolle spielen kann.
Was muss bei laufenden Immobilienkrediten beachtet werden?
Besonders häufig bestehen auf dem Haus noch Darlehensverbindlichkeiten.
Hier müssen Eigentum und persönliche Haftung streng voneinander getrennt werden.
Die Scheidung und selbst eine spätere Übertragung des Grundstücks auf einen Ehegatten führen nicht automatisch dazu, dass der andere Ehegatte aus einem gemeinsam aufgenommenen Bankdarlehen entlassen wird.
Haben beide Ehegatten den Darlehensvertrag unterschrieben, haften grundsätzlich weiterhin beide gegenüber der Bank, solange die Bank einer Vertragsänderung oder Schuldhaftentlassung nicht zustimmt.
Deshalb sollte bei jeder Übertragung im Zusammenhang mit einer Scheidung zugleich geklärt werden, wer zukünftig die Kredite zahlt und ob der ausscheidende Ehegatte von der Bank aus der persönlichen Haftung entlassen wird.
Nicht vorschnell eine Immobilie übertragen
Gerade bei Immobilien können Vermögenswerte von mehreren hunderttausend oder sogar mehreren Millionen Euro betroffen sein. Eine während einer intakten Ehe als selbstverständlich empfundene Übertragung kann deshalb im späteren Scheidungsverfahren enorme wirtschaftliche Bedeutung erlangen.
Vor einer Grundstücksübertragung sollten wir daher nicht nur steuerliche und erbrechtliche Fragen betrachten. Ebenso wichtig ist die Frage:
Was soll mit dem Grundstück geschehen, wenn die Ehe scheitert?
Eine klare notarielle Rückforderungsregelung kann einen späteren langwierigen Rechtsstreit über § 313 BGB und den Zugewinnausgleich vermeiden.
Fazit
Eine während der Ehe vorgenommene Hausübertragung wird durch die spätere Scheidung nicht automatisch rückgängig gemacht. Wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, bleibt grundsätzlich Eigentümer.
Ein Anspruch auf Rückübertragung kann sich jedoch aus einer ausdrücklich vereinbarten Rückforderungsklausel oder in besonderen Fällen aus den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB ergeben.
Bei Ehegatten im gesetzlichen Güterstand muss zudem stets geprüft werden, in welchem Umfang die Grundstücksübertragung bereits über den Zugewinnausgleich berücksichtigt wird. Eine tatsächliche Rückübertragung des Hauses oder Miteigentumsanteils ist nach der Rechtsprechung eher die Ausnahme und setzt besondere Umstände voraus.
Wir empfehlen deshalb sowohl vor einer Hausübertragung während der Ehe als auch nach einer Trennung eine genaue Prüfung des notariellen Übertragungsvertrags, der Eigentumsverhältnisse, der Darlehensbelastungen und der Auswirkungen auf den Zugewinnausgleich. Bei größeren Immobilienwerten können bereits einzelne Vertragsklauseln darüber entscheiden, ob ein Grundstück bei einer späteren Scheidung zurückverlangt werden kann.
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